Фінанси. Гроші. Валюта Автор: RomanK Друкувати

Куди інвестувати у 2020 році

  • Джерело: replyua.net.  → Ключові теги: інвестиції, нерухомість

    Експерти кажуть про падіння попиту на хрущовки і зростання інтересу до жилкомплексів і еко-проектів.

    77_1473592928_1112.jpg (39.31 Kb)


    На ринку нерухомості України все більше проявляються дві нові тенденції. По-перше, за словами експертів ринку, покупці намагаються придбати житло в новобудовах, а не на вторинному ринку. Дві головні причини: занепад з роками старого житлофонду і зміцнення гривні у 2019 році. Адже не секрет, що на вторинному ринку розрахунки проводяться в доларах, а значить, валютні заначки потенційних покупців "всохли" за рік через сильну гривню приблизно на 10%. При цьому новобудови подорожчали на 3%, а то й подешевшали. По-друге, покупець з грошима став перебірливий і готовий заплатити більше, але за комфортне проживання та розвинену інфраструктуру.

    Чого хоче народ
    Експерт ринку нерухомості Вікторія Берещак розповіла нам про нові уподобання покупців. Тепер навіть з новобудов їм вже не дуже цікаві окремі будинки-висотки, "увіткнені" посередині старих житлових масивів, або масиви з "кам'яних мурашників", де бракує паркомісць, мало дитсадків, шкіл, далеко йти до громадського транспорту і торгових центрів.

    "Зараз людей цікавлять житлові комплекси нових форматів, які за своїми якісними характеристиками виходять за рамки наявних критеріїв для кожного з класів житла, утворюючи нові: "Комфорт+" або "Бізнес+", – каже Вікторія Берещак.

    Як пояснила експерт, новими форматами, які з'явилися в останні кілька років, слід вважати багатофункціональні жілкомплексом (ЖК) типу "Місто в місті", еко-проекти, сервісні ЖК. Із 239 комплексів, заявлених в Україні до здачі у 2020-2022 і далі роках, приблизно 30% можна віднести до нових форматів.

    Вікторія Берещак акцентувала увагу на тому, що в категорії "Комфорт+" представлені найчастіше такі формати:

    "Місто в місті" – передбачає створення на великій за площею території повноцінної соціально-побутової, рекреаційної інфраструктури;
    новий формат, який виник у 2019 році – live-work-play (живи-працюй-грай) – житлові проекти, в яких поряд з житлом створюються торговельні, офісні площі, дитячі об'єкти інфраструктури, спортклуб, супермаркет класу "Комфорт+", підземні і наземні паркінги та консьєрж-сервіс;
    багатофункціональні житлові комплекси – проекти, в яких поряд з житлом девелопер розвиває торгові і офісні об'єкти, вписуючи їх у загальний фон комплексу;
    еко-проекти – комплекси, де завдяки вдало підібраній концепції створена максимально вдала рекреаційна складова або особлива увага приділяється збереженню ресурсів планети.
    У категорії "Бізнес+" найбільше розвиваються багатофункціональні житлові комплекси, що дозволяють втілити не тільки мікс форматів нерухомості, але і концепції з торговою, офісною, житловою складовими.

    Інвестування "в котлован" – вчорашній день
    Також експерти кажуть, що інвестори (фізособи) вже не хочуть ризикувати, інвестуючи "в котлован", тобто купуючи житло нехай і істотно дешевше, але в ще не збудованому будинку. Тому що бояться, заощадивши, не отримати взагалі нічого.

    Ситуація навколо компанії "Укрбуд" показала, що схема, за якою працювали найбільші гравці ринку, морально померла: більше не вдасться продавати типові проекти "з котловану", грати в перехресне фінансування всіх будмайданчиків, перекидаючи гроші з проекту в проект.

    "Зараз економічно доцільною і правильною є модель девелопменту, за яким мінімум 60% коштів в кошторисі проекту вже девелопера, інші 40% він може розраховувати отримати з продажу квартир як на ранніх, так і пізніх етапах", – підкреслила Вікторія Берещак.

    За словами експерта консалтингової компанії "СВ девелопмент" Сергія Костецького, до сих пір будкомпанії вкладали 30-40% своїх коштів, решта 60-70% – гроші майбутніх господарів житла. Оскільки нерідко цих коштів не вистачало через зростання цін на будматеріали, зарплат тощо, то виходила своєрідна фінансова піраміда.

    "Рівень довіри до будівельного ринку, а значить, і темпи розвитку житлового будівництва, будуть залежати від того, як швидко вирішиться ситуація з об'єктами "Укрбуду", принаймні з тими, які вже майже добудовані", – упевнений Костецький.

    А ось в питаннях закінчення будівництва численних довгобудів превалюють скептичні оцінки. Так, директор з маркетингу проекту багатофункціонального житлового комплексу Анжеліка Саакян оцінює обсяги закінчення довгобудів в 2020 році в кількості 5-7% від обсягів незавершеного будівництва. Йдеться про об'єкти Києва та області, яких налічується більше 40. Тобто добудують усього 2-3 з них. А всього по Україні таких об'єктів понад 10 тис. Головні фактори, за словами Саакян, – економічні, добудовувати собі в збиток девелопер не стане.

    Анжеліка Саакян зазначила, що на сьогоднішній день найбільш реальним способом завершення будівництва замороженого об'єкта є залучення стороннього професійного девелопера з досвідом на ринку і портфелем успішно реалізованих проектів. За оцінкою Саакян, самостійне завершення недобудованого житлового будинку зажадає від ошуканих інвесторів додаткового фінансування в розмірі до 8000 грн/кв. м. Тобто для майбутнього покупця 1-кімнатної квартири площею 50 кв. м це додатково ще 400 тис. грн до вже вкладених коштів.

    "Але варіант добудови об'єкта девелопером може бути реальним, якщо в довгобуді продано не більше половини квартир, тоді забудовник гіпотетично може взяти на себе питання добудови. При цьому рентабельність будівництва на 10-15% буде нижчою, ніж з "чистого" майданчика (або всього 5-10%. – Авт.)", – розповіла Анжеліка Саакян.

    Щоб девелопери охочіше брали участь у вирішенні проблеми довгобудів, місцева влада повинна взяти на себе вирішення супутніх неврегульованих питань, наприклад, легалізацію земельної ділянки, якщо первинний дозвіл було отримано з порушеннями, питання підключення до інженерних мереж.

    А що з цінами
    Не секрет, що законодавцем цін на будринку житла є Київ. За усередненими даними столичних девелоперів, вартість квадратного метра житла в Києві зросла за 2019 рік у середньому на 3%, або до 23 700 грн/кв. м.

    Вартість об'єктів економ-класу зросла на 2,81% (до 18 300 грн/ кв. м), вартість квартир в будинках комфорт-класу зменшилася на 0,49% (до 20 600 грн/кв. м), ціни на квартири бізнес-класу знизилися на 3,05% (до 35 000 грн/кв. м), а елітне житло подешевшало на 3,95% (до 60 500 грн/кв. м).

    В інших містах-мільйонниках нова нерухомість подешевшала через зміцнення гривні і нестачу попиту при надлишку пропозиції. Так, у Львові в грудні 2019 року порівняно з груднем 2018-го середня ціна на новобудови просіла на 600 грн, або 3,77%, до 15 300 грн/кв. м. За рік кількість житлових комплексів нових двох категорій "Комфорт+" і "Бізнес+" від загальної кількості пропозицій становить приблизно 16%. Превалюють формати в категорії "Комфорт+": новобудови "Місто в місті" і life-work-play.

    В Одесі ціна в грудні на квартири в новобудовах в середньому була на рівні 17 700 грн, що на 1300 грн, або 6,84%, менше, ніж рік тому. Тут відсоток нових сегментів житла досягає майже 20% від загальної пропозиції, причому ця кількість за рік суттєво зросла. На відміну від Києва і Львова, в Одесі більше форматів з категорії "Бізнес+". Це пов'язано зі специфікою регіону: велика інвестиційна привабливість завдяки розташуванню біля моря.

    Прогнози на 2020 рік
    У 2020 році експерти обіцяють зростання цін на новобудови, але не на всі. Так, Андрій Мірошник, директор технічного департаменту компанії Activitis, впевнений, що ціни однозначно будуть зростати, радше за все, на 7-10% протягом року.

    А керуючий партнер Об'єднання девелоперів нерухомості (RED Community) Тетяна Шульга-Забельська, каже, що на сьогодні попит на нове житло на 30-40% нижчий за пропозицію. Тому 2020 рік ознаменований активною боротьбою за покупця. За її оцінкою, вартість економ-житла може знизитися на 5-8% через низький рівень продажів, а для ЖК нових і затребуваних форматів може збільшитися на 5-7%.



    ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ:

Рекомендуємо

Європа чи Сомалі: історія українського судового розгляду Європа чи Сомалі: історія українського судового розгляду
Ми вже звикли до того, що рейтинг рівня довіри до українських судової і правоохоронної систем регулярно б'є антирекорди. Але навіть на цьому тлі істор...
Xiaomi випустила Xiaomi випустила "бюджетний" ігровий комп'ютер
Xiaomi на платформі Youpin випустила настільний комп’ютер Ningmei Soul GI6 на базі процесорів AMD Ryzen R5 2600. Початкова ціна настільного ПК станови...
Рейтинг найдорожчих брендів світу Рейтинг найдорожчих брендів світу
У агентства Kantar Millward Brown вийшов щорічний рейтинг найдорожчих брендів світу – BrandZ Top 100 2020. У списку вперше з’явився TikTok, обігнавши ...
Підписатись не коментуючи
E-mail:

День в фотографіях Всі фотографії

Актуальні теми Всі актуальні теми