Аналіз ринку нерухомості 2017 року

• У році, що минає 2017 році на ринку нерухомості не було великих скандалів. Це в минулому 2016 м все говорили про проблемної компанії Укогруп Анатолія Войцеховського або подейкували про екстер'єр Театру на Подолі. Звичайно, це не означає, що на ринку нерухомості все так гладко. Ми вибрали найбільш значущі події і тенденції на ринку житла, які зачіпають інтереси тих, хто вклав або планує витратити гроші на покупку квартири.
  
  

  Ціни на житло в Києві досягли критично низького рівня
  
  Забудовники продають квартири за ціною стрімко наближається до собівартості. Такі висновки зробив Нацбанк, які були опубліковані в звіті регулятора про фінансову стабільність в другій декаді грудня. Нацбанк наводить дані Мінрегіонбуду, що в квітні собівартість будівництва житла становила 12 Ціна: 128 грн / кв.м., А з нового року вона досягне 14 340 грн / кв.м. Йдеться про граничний показник, тобто собівартість може бути і вище, але не нижче встановленого міністерством. Відносно цін на квартири на первинному ринку, то у вересні мінімальна вартість квадратного метра становила 14 500 грн, говориться в звіті регулятора з посиланням на дані пошукового сайту lun.ua.
  
  «Знижуючи ціни в боротьбі за покупця, забудовники дійшли до межі, після якої нове будівництво стане збитковим, особливо в бюджетному сегменті. - зазначає Нацбанк - У таких умовах будівельні компанії намагаються скоротити витрати за рахунок економії матеріалів, проектних роботах і облаштуванні прибудинкових територій, що призводить до зниження якості житла ».
  
  У старому житловому фонді Києва ситуація не краща. Власники знижують ціни, конкуруючи не тільки між собою, а й з первинним ринком, на якому число нових квартир в останні роки било рекорди. Згідно зі звітом, у вересні в порівнянні з аналогічним періодом минулого року доларові ціни знизилися на 11%.
  
  Ціни на житло на вторинному ринку за підсумками року знизяться в середньому на 12%, а на первинному - на 7%, прогнозують в компанії «Олімп-Консалтинг». У Нацбанку відзначають, що скоріш за все вартість житла продовжить незначно знижуватися і в наступному році.
  
  Мінімальна ціна в 14 500 грн / кв.м., Про яку говорить Нацбанк, в основному стосується квартир, які складно продати. Це житло з невдалим плануванням або з великою площею. Можуть бути випадки, коли така ціна пропонується на квартири в споруджуваних об'єктах, але які знаходяться на ранній стадії будівництва. Однак як забудовники, так і експерти ринку підкреслюють, що будівельні компанії працюють з мінімальною рентабельністю.
  
  На ринку нерухомості вступили в силу нові норми, які покликані знизити кількість незаконних будівництв житла або будуються з порушенням. Так, принаймні, заявляли в уряді. Але чи дійсно це так?
  
  10 червня набув чинності закон, яким скасовується категоризація (I-V) об'єктів, а замість них тепер будуть присвоюватися класи наслідків (С1-С3). Свого часу чиновники заявляли, що категоризація дозволяла деяким недобросовісним забудовникам починати будівництво за спрощеною процедурою шляхом подачі декларації, замість повної процедури і отримання дозволу на будівництво. Для цього будівельні компанії розбивали житловий комплекс на окремі будинки, а будинки на під'їзди. Таким чином, вони змогли уникнути повної перевірки будівельної документації. Якщо слідувати логіці чиновників, то в результаті таких дій і з'явилися незаконні будівництва. Наприклад, зводили багатоквартирний будинок на земельній ділянці, який виділявся під приватну забудову, відзначали чиновники.
  
  Забудовники не заперечують, що є компанії, які свідомо занижували категорії складності. Однак те, що об'єкту присвоєно третю категорію складності, не означає, що у нього були порушення, говорила керівник напрямку будівництва Офісу ефективного регулювання (BRDO) Олена Шуляк. У пояснювальній записці до законопроекту зазначалося, що з 86,5 тис. Об'єктів третьої категорії складності, які будувалися в 2014-2015 році, перевірено всього лише 3,5 тис. Об'єктів (це 4% від загальної кількості). На кожному п'ятому з перевірених були виявлені серйозні порушення. Про які порушення йдеться, в пояснювальній записці ані слова. Чи не прояснили цей момент і в ДАБІ.
  
  Незалежний експерт на ринку нерухомості Сергій Овчинников відзначав, що боротися з порушеннями будівельних норм можна було набагато простіше, прописавши, наприклад, що до III категорії будівництва належать об'єкти не вище трьох поверхів. Для цього не потрібно було знову змінювати правила гри.
  
  Є питання і по скандальним незаконних забудов компанії Укогруп Анатолія Войцеховського. Заниження категоризації відноситься до близько 40 об'єктів, які компанія змогла безперешкодно побудувати. І навіть після затримання Войцеховського на деяких майданчиках тривало будівництво.
  
  Чиновники наголошують, що з 10 червня, згідно з новим законом, повноваження ДАБІ були посилені. Інспекція отримала право на позапланові перевірки, за вказівкою (вимогу) головного інспектора буднагляду, а також за заявою фізичної або юридичної особи. Крім цього ДАБІ зможе тепер анулювати дозвіл на будівництво при систематичному перешкоді перевірок інспекції.
  
  Національний банк в червні цього року заявив про надлишок квартир на первинному ринку житлової нерухомості. Це може привести до збільшення термінів будівництва і відходу з ринку деяких забудовників.
  
  Така заява з боку представників влади прозвучало вперше, починаючи з 2015 року, коли було побудовано рекордну кількість квартир в Україні. У Нацбанку відзначають, що кількість нових квартир (див. Графік) непропорційно з числом угод на первинному ринку. Про низькому попиті говорить маркетингова політика забудовників, які в цьому році пропонують знижки до 20% (в минулому році 5-10%) при 100% оплаті житла, в партнерстві з банками пропонують пільгові умови кредитування. Про це говорять і низькі обсяги іпотечного кредитування: у 2016 році на покупку, будівництво і реконструкцію нерухомості банки видали кредитів на суму 736 млн грн. Для розуміння, в 2012 році ця сума досягала 2,5 млрд грн.
  
  Ситуація, що склалася може призвести до того, що деякі забудовники, можливо, не зможуть добудувати розпочаті об'єкти і продаватимуть їх конкурентам, прогнозує регулятор. «При несприятливому збігу обставин можлива поява довгобудів», - зазначає Нацбанк, підкреслюючи, що це не системна криза в будівельній галузі. І що, скоріш за все, ажіотаж спаде сам по собі і забудовники зрозуміють, що ринок насичений.
  
  Однак експерти не такі оптимістичні в своїх прогнозах. Вони відзначають, що може повторитися ситуація 2008-2009 років, коли було заморожено будівництво великої кількості об'єктів.
  
  ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ: Головні економічні події 2017 року
  
  Самі забудовники пояснюють, що рекордні обсяги будівництва були прогнозовані через високий попит житла в 2014-2015 роках, коли люди рятували свої гривневі заощадження вкладаючи їх в квартири. У будівельних компаніях підкреслюють, що ні про яке надлишку квартир мови не йде, що попит відповідає новій пропозиції на ринку житла. Дно досягнуто, і ринок планомірно починає показувати зростання, відзначали представники галузі.
  
  Поріг входу на первинний ринок житлової нерухомості відчутно знизився з 350 тис. Грн до 216 тис. Грн.
  
  Це стало можливим за рахунок скорочення площі квартир. Справа в тому, що з початку кризи загальний бюджет покупки житла знизився 50-60 тис. Доларів США до 20-25 тис. Доларів. Щоб розширити коло покупців, забудовники почали скорочувати метраж. Наприклад, в Харкові будують будинки, в яких всі квартири - це «еврогостінкі» від 18 кв.м. У Гонконзі 18 кв.м. - це межа розмірів так званих нано-квартир.
  
  У Києві ситуація інша. Житло площею менше 20 кв.м. продається тільки в трьох об'єктах, один з яких - це реконструйоване комерційна будівля, а два - ще будуються. Якраз квартира 18 кв.м. за 216 тис. грн знаходиться в одному з таких об'єктів біля аеропорту «Київ» (Жуляни). У минулому році мінімальна вартість квартири на первинному ринку була на рівні 350 тис. Грн.
  
  Площа таких малометражек для однокімнатних становить 26-31 кв.м., для двокімнатних - 45-50 кв.м, а трикімнатних - 70 кв.м. Скорочення площ - вимушений захід, викликана зниженням купівельної спроможності та відсутністю іпотечного кредитування. Але будувати квартири менше 18 кв.м. неможливо - це межа.

  
  
  ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ:
  

  • Україна має рекорд. Найбільший розріз очей
    
  • Дивимось з дитиною. Мультфільм Корисні підказки. У домі нова дитина (ВІДЕО)
    
  • Літо 2024 року буде таким же спекотним, як і попереднє, а потім буде "переворот", – кліматологи
    
  • В Індонезії блискавка вбила футболіста під час матчу (відео)
    
  • 17 лютого очікуються найбільші морози