Плата за землю: для чого платити більше

• Питання плати за землю завжди було болючим. Найчастіше вона є високою, що не дає можливості вигідно та ефективно вести бізнес в умовах не простої економічної ситуації в країні.
  
  

  За останні роки спостерігається тенденція зростання плати за використання землі. Ці зміни досить негативно впливають на розвиток малого та середнього бізнесу, ставлять його в безвихідну ситуацію. Відмовитися від земельної ділянки стає вигідніше ніж платити за неї щомісячну плату.
  
  Код КВЦПЗ як визначальний показник розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки
  
  Використання землі в Україні є платним. Об’єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється у вигляді орендної плати або земельного податку.
  
  Стаття 271 ПК України передбачає, що базою оподаткування є, серед іншого, нормативна грошова оцінка земельних ділянок (надалі - НГО).
  
  По місту Києву інформацію про НГО надає Головне управління Держгеокадастру в м. Києві та Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації).
  
  З 17.07.2018 року набрав чинності наказ Мінагрополітики та продовольства України від 27.03.2018 року № 162, яким внесено зміни до Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затверджений наказом Мінагрополітики та продовольства України від 25.11.2016 року № 489 (надалі - Порядок №489).
  
  Відповідно до Порядку №489 для земельних ділянок, які не зареєстровані в Державному земельному кадастрі (надалі - ДЗК), та у разі, якщо у відомостях ДЗК відсутній код класифікації видів цільового призначення земель (надалі - КВЦПЗ) для земельної ділянки коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф) при розрахунку її нормативної грошової оцінки, застосовується із значенням - "3,0", що пропорційно впливає на розмір нормативної грошової оцінки землі і, таким чином, збільшує розмір плати за землю. Нагадаємо, що раніше з 01.01.2017 року цей коефіцієнт був "2,0".
  
  Враховуючи положення Порядку №489, основним показником, який суттєво впливає на розмір НГО окрім базової вартості земельної ділянки, локальних коефіцієнтів та індексації, є код КВЦПЗ.
  
  З початку 2017 року і по сьогодні порядок застосування так званого коефіцієнта Кф піддається не раз гострій критиці. Податкові органи добровільно-примусово "рекомендують" платникам отримувати оновлені довідки про НГО та змушують сплачувати "по новому". Понад 70% землекористувачів по м. Києву обурюється новими НГО з "космічними цифрами".
  
  Але чи законне таке застосування Порядку № 489?
  
  Стаття 18 Закону України «Про оцінку земель» встановлює, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.
  Порядок №489 визначає виключно процедуру проведення нормативної грошової оцінки земель населених пунктів.
  
  Методика нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженої Постановою КМУ №213 від 23.03.1995 року встановлює, що НГО земель населених пунктів проводиться відповідно до Закону України «Про оцінку земель».
  
  Так, відповідно до вказаного закону, за результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, яка підлягає обов’язковому затвердженню відповідною сільською, селищною, міською радою.
  
  Так, рішенням Київської міської ради №23/23 від 03.07.2014 року було затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Києва, яке було офіційно оприлюднено в газеті «Хрещатик».
  
  У подальшому до рішення №23/23 були внесені зміни в частині локальних коефіцієнтів, що характеризують місцезнаходження земельної ділянки в межах економіко-планувальних зон (рішення КМР №217/217 від 10.03.2016 року «Про внесення змін до Рішення КМР №23/23 від 03.07.2014 року).
  
  Будь-яких інших змін та доповнень, крім вищевказаних, у тому числі з 17.07.2018 року, не приймалося. Таким чином, НГО затверджена рішенням № 23/23 є чинною.
  
  Жодних законних підстав для отримання витягів (довідок) про НГО по м. Києву після 17.07.2018 року немає.
  
  Тому коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), буде врахований виключно при проведені нової технічної документації з НГО або при внесенні змін до вже затвердженої.
  
  Позиція судів з цього приводу
  
  Цікавою практикою оскарження дій Держгеокадастру щодо видачі витягів з підвищеним Кф, визначеним відповідно до Порядку № 489, є справа № 804/1677/17.
  
  Землекористувач оскаржив дії Держгеокадастру щодо застосування Кф "2,0" під час формування останнім витягів про НГО земельних ділянок. Суд зобов'язав відповідача видати нові НГО з Кф, визначеним на час затвердження рішення міської ради НГО земель цього населеного пункту.
  
  Дана ситуація ще раз підтверджує, що платникам податків необхідно відстоювати свою позицію перед суб'єктами владних повноважень.
  
  Якою має бути поведінка землекористувачів
  
  Склалася дійсно не проста ситуація, коли землекористувач має законну можливість обирати варіант поведінки:
  1. визначити код КВЦПЗ, отримати новий витяг про НГО відповідно до Порядок №489 та платити згідно з ним. На практиці є чимало випадків, коли у землекористувачів при закріплені коду КВЦПЗ зменшується розмір плати за землю;
  2. продовжувати сплачувати за витягами, отриманими до 01.01.2017 року, щороку індексуючи НГО, і у разі отримання податкового повідомлення-рішення, яким буде донараховано податкове зобов'язання й накладено штраф оскаржити його (з аргументацією відсутності проведення нової НГО);
  3. отримати новий витяг про НГО з Кф "3,0" та оскаржувати до суду дії територіального органу Держгеокадастру щодо видачі витягу, сформованого відповідно до Порядку №489, з одночасним клопотанням про зобов'язання видати новий витяг зі значенням Кф, чинним на момент затвердження місцевою радою відповідної НГО населеного пункту.
  
  Забігаючи наперед зазначу, що перший варіант є найефективнішим для землекористувачів. Разом з тим другий і третій є так само законними до затвердження місцевою радою нової НГО.
  
  Перший варіант поведінки буває вигідним для платників
  
  На моїй практиці доводиться робити "щасливчиками" землекористувачів в буквальному сенсі цього слова, визначаючи код цільового призначення земельних ділянок відповідно до наказу Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 року №548 «Про затвердження Класифікації видів цільового призначення земель. Мова йде про внесення змін про земельну ділянку в ДЗК, що стосується цільового призначення. Наявність коду КВЦПЗ інколи зменшує розмір НГО в 2,5 рази, що призводить до оптимізації плати за землю на 60 - 75 %. Така практика є непоодинокою.
  
  Саме такий механізм був обраний однією із релігійних організацій м. Києва. Остання є власником молитовного будинку та орендарем земельної ділянки під ним. Враховуючи, що земельна ділянка формувалась до введення в дію Класифікатора КВЦПЗ, податкові органи шляхом "залякування" вимагали подавати уточнюючу декларацію з плати за землю з врахуванням оновленої вартості земельної ділянки (з Кф "3,0").
  
  Однак, результативні дії щодо внесення інформації в ДЗК про код КВЦПЗ вже в перший місяць розрахунків суттєво зменшили фінансове навантаження в частині земельного оподаткування - 75 % економії.
  
  На даний час релігійна організація на законних підставах використовує земельну ділянку для своїх потреб та сплачує за землю на вигідних для себе умовах.
  
  Висновки та рекомендації
  
  Проблематика наповнення місцевого бюджету шляхом отримання плати за землю не нова.
  
  Позиція податкових органів зводиться до того, що землекористувачі повинні отримували НГО відповідно до Порядку №489 та сплачувати плату за землю на їх підставі. Але чи є такі дії законними, це вже інша історія, яка потребує додаткового врегулювання зі сторони законодавця.
  
  Судова практика та аналіз законодавства дає підстави вважати коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф.) на рівні "3,0" в умовах чинної НГО затвердженої до 2017 року незаконним. Такий Кф. має бути врахований виключно при проведенні нової технічної документації з НГО або при внесенні змін до вже затвердженої.
  
  Врегулювати ситуацію може затвердження нової технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Києва з врахуванням Порядку №489.
  
  Ірина Чепурнова, радник ЮФ TOTUM

  
  
  ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ:
  

  • Україна має рекорд. Найбільші чоловічі губи
    
  • Дивимось з дитиною. Мультфільм Корисні підказки. Коли на душі негода (ВІДЕО)
    
  • Літо 2024 року буде таким же спекотним, як і попереднє, а потім буде "переворот", – кліматологи
    
  • В Індонезії блискавка вбила футболіста під час матчу (відео)
    
  • 17 лютого очікуються найбільші морози