Як правильно купувати квартиру за межами України

Нерухомість та земля — 2 Вер 2018 - 16:00 — RomanK Переглядів: 1159

Поділитись:

Житло для ПМЖ, пасивного доходу і заощадження капіталу.

1197_1473592928_1112.jpg (39.31 Kb)

Купівля нерухомості – питання, яке хвилює багатьох українців. Багато як і раніше вважають наявність другого будинку-квартири одним з найнадійніших способів збереження капіталу, а інші бачать в цьому можливість непогано заробити – живі гроші, які приносить здача в оренду житла в мегаполісі або, наприклад, в курортному місті, може не тільки повернути вкладені кошти, а й стати джерелом пасивного доходу.

З цієї точки зору відмінною інвестицією є покупка нерухомості за кордоном. Адже з'являється ще одна дуже важлива перевага – можливість абсолютно законної еміграції. Саме ця причина все частіше стає основною при виборі нового житла для українців, будь то будиночок на березі моря або "смарт"-квартира в іншій країні. Тим більше, що багато держав пропонують дуже привабливі умови покупки саме нерухомості, як вкладення чужого капіталу в розвиток свого регіону.

Є на такі угоди навіть своя "мода".

"Ще кілька років тому українці купували квартири для відпочинку, наприклад, в Іспанії або Греції. А сьогодні це перш за все питання еміграції чи заощадження капіталу, - кажуть експерти. - Багато хто виїжджає туди, де знаходять роботу - наприклад, до Польщі".

З тонкощами подібних покупок, юридичними особливостями і майбутніми перспективами нам допомогли розібратися експерти в питаннях нерухомості - СЕО агентства з продажу житла первинного ринку Creators.city Валентин Яроменко, керівник практики супроводу бізнесу АТ Juscutum Алла Цимановська, аналітик департаменту маркетингу компанії SV Development Сергій Костецький, менеджер по продаже недвижимости за кордоном Катерина Журавльова, і генеральний директор Orbi Group Іраклій Квергелідзе.

Курорти і гроші на "вхідний квиток"
Якщо кілька років тому був бум на покупку нерухомості в курортній Європі, то зараз українці вщухли.

"Колись вони купували житло після чудово проведеного відпочинку, наприклад, в Іспанії, - розповідає Сергій. - Зараз же такі варіанти практично не розглядаються: співгромадяни воліють просто відпочивати в різних країнах і на різних узбережжях".

Зараз, якщо українці і купують квартири або будинку, то скоріше для подальшої здачі. Так, квартиру до 40 кв. м в курортній Іспанії можна знайти за 45-50 тис. євро, а віллу - за 80-120 тис. При покупці нерухомості в Іспанії, буде потрібно зареєструвати свій Número de Identificación de Extranjero (NIE, аналог нашого ІПН).

"NIE потрібен для відкриття рахунку в банку, а також для реєстрації нерухомості, - розповідає Алла. - Для здійснення угоди вам знадобиться NIE і чек з банку на суму, обумовлену в договорі".

При оформленні доведеться віддати 8-12% податків. Оскільки Іспанія є країною Євросоюзу, то так званий вхідний квиток, який дає право отримати посвідку на проживання, складе не менше півмільйона євро. Подібна ситуація і з Грецією, але тут "вхідний квиток" коштує вдвічі дешевше - 250 тис. євро. Квартиру такого ж метражу можна знайти за 30-40 тис. і заплатити податків близько 10%.

Розглядають українці і квартири в Болгарії, де можна знайти невеликі метри за 25-30 тис. євро. Але, як і у випадку з Грецією, щоб отримати посвідку на проживання, необхідно 250 тис. євро. "В Європі нерухомість розглядають все менше через високий" вхідного квитка "і складнощів з законодавством і оподаткуванням, - розповідає Катерина. - Багатьох покупців лякає мовний бар'єр і своя культура, в яку непросто асимілюватися".

Втім, здати куплену нерухомість в оренду також буде непросто: в кожній країні існує свій податок на прибуток, а отримати пільги можуть тільки громадяни країни. Крім того, необхідно мати перевірену людину, бажано юриста, який допоможе не тільки розібратися в законах, а й вирішити локальні питання з місцевими жителями.

"Тому все частіше покупці житлової нерухомості з метою інвестиції, маючи достатньо коштів, дивляться в бік Азії: ОАЕ, Казахстан, Туреччина, - каже Валентин Яроменко. - Там ринок дозволяє отримувати високий дохід".

ОАЕ в цьому плані - країна досить дорога, тут вартість апартаментів (40-45 кв. м) стартує від 80 тис. у.о, а ось Туреччина приваблива - апартаменти-студіо (45 кв. м) на березі моря можна купити за 45 -50 тис. у. е. Оформлення документів може зайняти до 6 місяців плюс додаткові витрати (від 3 тис. євро) і щорічний податок на нерухомість і її утримання - 1200-1400 євро.

Польща і Росія — №1
Як нам розповів Сергій Костецький, українці в останні два роки найбільше купують квартир в Польщі і Росії: "Туди, де вони знаходять роботу і переїжджають - продаючи, найчастіше, свою нерухомість в Україні".

Купівля квартири в Польщі, на відміну від курортних Греції та Іспанії, вид на проживання не дає, проте істотно збільшує швидкість при його оформленні - особливо якщо є робота або навчання. Попит на нерухомість в цій країні досить високий, тому квартира в столиці обійдеться від 1600 євро / кв. м, в провінції - від 800 євро. При покупці необхідно буде отримати дозвіл від Міністерства внутрішніх справ, яке видається протягом двох місяців. Плюсом будуть родинні зв'язки з поляками.

"Як інвестиція покупка квартир в Польщі не розглядається - скоріше як варіант переїзду", - говорить Сергій.

Розглядаючи Польщу, важливо знайти грамотних експертів, оскільки є особливості в договорі права власності: або окреме право власності, або кооперативної власності. При покупці квартири всілякі збори і податки можуть скласти 7-9% від суми угоди.

У Росії квартиру українець може купити, як і будь-який іноземець, на загальних умовах, але податки будуть дещо вищі, ніж для росіян, і нараховуються податковим органом. Купівля нерухомості не дає вид на проживання: його можна отримати після тимчасового, проживши безвиїзно на території РФ не менше трьох років.

Грузія — морський берег і прибуток
Все більшою популярністю серед українців користується Грузія і її чорноморське узбережжя, зокрема курортний Батумі. Тісні дружні стосунки двох країн в останні роки сприяли не тільки появи численних грузинських ресторанів на вулицях українських міст, а й інтересу співвітчизників до апартаментів на березі моря.

"В середньому ми робимо 200-250 угод на місяць, - каже Іраклій Квергелідзе, - Україна - одна з країн-лідерів з купівлі готель-апартаментів".

Грузія виглядає особливо привабливою завдяки простому процесу оформлення нерухомості.

"Щоб купити апартаменти в кредит або за повну вартість, необхідно мати два години вільного часу і 190 ларі (близько 2 тис. грн) - розповідає Іраклій. - У цю суму входять всі податки і виплати. Оскільки наша країна поборола корупцію і максимально спростила законодавство і податкове навантаження як для резидентів, так і для іноземців - ніяких прихованих виплат бути не може".

При оформленні необхідно надати тільки паспорт - додаткових довідок, кодів або рахунків в банку не потрібно. Подальших витрат - податку на нерухомість, податку на прибуток, пенсійного збору і т. д. - теж немає: в Грузії всього 9 податків, і відносяться вони швидше до великого бізнесу.

Купивши житло в цій країні на суму понад 35 тис. євро, ви автоматично отримуєте вид на проживання: це найбільш "дешевий" і доступний "вхідний квиток" в європейську країну на сьогодні. Крім того, Грузія - православна країна пострадянського простору, і немає мовного бар'єру: багато місцевих знають російську, але молодь говорить переважно на грузинській.

Один з найбільших забудовників як всієї Грузії, так і Аджарського регіону, пропонує апартаменти готельного типу – квартирні номери з подальшою їх здачею або проживанням. Оскільки житло будується в готельному комплексі, можливий "повний пакет" послуг – від утримання до супроводу орендарів і отримання прибутку. Іншими словами, це сучасний варіант прибуткового будинку. Але, не дивлячись на досить поширений подібний продукт за кордоном, українці з ним не знайомі: у нас тільки почали говорити про можливість будівництва таких будинків.

За словами Валентина Яроменка, "на українському ринку первинної нерухомості такі пропозиції - поодинокі випадки, і я не чув про успішно реалізовані проекти. Ринку потрібний один успішний кейс, а до тих пір менеджмент великих гравців не стане ризикувати і брати на себе відповідальність за подібне. Надія - на молодих і гнучких девелоперів, які ризикнуть продавати інвест-продукти, а не квартири".

У Грузії ж подібні проекти приносять стабільний дохід вже кілька років поспіль, і досвід настільки успішний, що дозволяє зводити апартамент-готелі сотнями. Так, на сьогодні іноземцям продано вже більше 11 тис. квартир, які приносять прибуток. За словами Іраклія Квергелідзе, окупність такого вкладення - 3-4 роки, а в подальшому стабільний дохід.

Купити апартаменти "під ключ" (бл. 35 кв. м) з ремонтом, технікою, меблями і декором - "в'їжджай і живи" - можна від 50-70 тис. у. о. Вартість залежить як від метражу, так і від виду на море і висотності. Можлива покупка в кредит (від 8,4 до 9,7% - кредитна ставка, в залежності від початкового внеску) або за повну вартість. Оскільки зазвичай кредитує не банк, а забудовник, то ніяких довідок про доходи і т. д. Не потрібно: у разі недотримання умов кредитування забудовник просто забирає житло.

"В основному купують для пасивного доходу, - говорить Іраклій. - Апартаменти здає керуюча компанія по 70 у. о. на добу, з укладенням договору з клієнтом, вона ж несе відповідальність за збереження майна. При бажанні господар може приїхати в будь-який момент, але повинен попередити за добу".

Як правило, компанії, що управляють за свої послуги беруть 9% з прибутку на місяць. Плюс витрати на утримання (прибирання території і т. д.) - 2 у. е. за кв. м.

Не потрапити в халепу: юридичні тонкощі
При покупці апартаментів, вілли або земельної ділянки за кордоном важливо розуміти, що з законодавством країни і його підводними каменями доведеться стикатися не тільки на етапі оформлення угоди, а й в подальшому – щоб обслуговувати придбання. Так, майже у всіх країнах існує податок на нерухомість, податок на прибуток (у разі подальшої здачі в оренду), і багато так званих прихованих витрат, які "спливають" пізніше. Тому для початку знайдіть не тільки місцевого юриста, а й людей, які вже купили собі будинок в уподобаній вами країні (ідеально – в тому ж місті). Багато пишуть на форумах в інтернеті, де можна знайти не тільки інформацію, але і корисні контакти. Знову ж варто пам'ятати, що квартира в ОАЕ і квартира в Іспанії – це зовсім різні закони, порядки і особливості: в мусульманських країнах існують суворі обмеження, які чужі християнам.

Втім, будуть потрібні не тільки знання законів чужої країни, а й особливості українського законодавства. Як нам пояснила Алла Цимановська:

"Одним з каменів спотикання покупки нерухомості за кордоном є переказ коштів для покупки нерухомості. Виною цьому – обмеження на переказ коштів для однієї фізособи в розмірі $ 50 тисяч в рік. Для здійснення угоди понад $ 50 тисяч використовуються наступні схеми: гроші переводять кілька фізосіб (наприклад, мама і син); покупка нерухомості в розстрочку; проведення операції через юридичну особу, т. к. обмеження на переказ грошових коштів в розмірі $ 50 тисяч діють тільки для фізосіб. Але в останньому випадку ви втрачаєте право на отримання ВНЖ, а натомість купуєте нові податкові зобов'язання. Слід знати, що всі ці варіанти вимагають підтвердження легальності походження коштів".

Перш, ніж купити квартиру, незалежно від країни, експерти рекомендують ретельно перевірити документи на власність, відсутність заборгованості, обтяжень, законність спорудження. Особливо це важливо при покупці "вторинки" у таких країнах, як Іспанія чи Греція.

"Сама покупка ділиться на 2 етапи, – пояснює Алла, – вибір нерухомості і оформлення угоди. Оформлення угоди по своїй суті не відрізняється від укладання угод купівлі-продажу в Україні. Так, для покупки нерухомості в Україні продавець зобов'язаний надати: документ про право власності, паспорт, ІПН, висновок про оцінку вартості нерухомості, технічний паспорт і довідку жеку форма №3. Також можуть знадобитися додаткові документи – дозвіл органів опіки, свідоцтво про шлюб (розлучення), згода подружжя на здійснення угоди, доручення тощо. При оформленні угоди купівлі нерухомості за кордоном також варто враховувати особливості ринку і місцеве законодавство. Наприклад, в Іспанії незаконно побудовані об'єкти нерухомості, що підлягають знесенню на підставі закону, обов'язково будуть знесені, тоді як в Україні цей механізм не працює".

Купити нерухомість - мало, за нею ще потрібно надалі стежити.

"Не варто забувати про безпеку вашого активу: страхування нерухомості добре підходить для цього. У разі здачі нерухомості в оренду, рекомендуємо мати довірену особу, яка буде доглядати за вашим майном (наприклад, сумлінні сусіди)", - радить юрист.

Якщо ви помітили помилку, виділіть необхідний текст і натисніть Ctrl + Enter, щоб повідомити про це редакцію.

нерухомість

Як правильно купувати квартиру за межами України

В Україні буде припинена приватизація житла

Скільки років оренди дорівнюють ціні квартири

Скільки років треба заробляти на квартиру в Києві

Програма Домівка+ дає можливість купити квартиру в Києві

Останні новини

Вибір редактора

рф наростила обсяги експорту СПГ до Китаю